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[行业] 中国社科院:房价收入比已达9.3:1,对经济贡献由正转负

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发表于 2019-7-1 02:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
在中国经济快速发展的时期,房地产及其相关行业如火如荼发展。根据公开资料显示,房地产对经济的直接贡献,这些年每年至少保持在5%以上。民间机构有做过测算,加上房地产关联的数百个行业,对GDP的间接贡献甚至达到20%以上,这可是牵一发而动全身的大事情,发展到今天,房地产已经是国民经济的重要支柱产业。
近日,中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》中提到,房价较低时,房地产对经济的贡献是正向的,当房价过高时,房价对经济的贡献将由对经济的正向拉动效应转换为挤出效应,这就是房地产与经济的“U”型关系。报告明确指出,按照以往的经验研究发现,当房价收入比超过9:1后,房地产对经济的贡献由正转负,对消费挤出效应明显。
报告通过对2018年全国商品房平均售价来测算,2018年中国房价收入比为9.3:1,已经超过9:1的临界点,也就说2018年已成为房地产对经济贡献由正转负的拐点。

当然,上面测算的依据是全国的商品房销售均价,事实上,城市规模和等级稍大一些城市的房价收入比远超这个均值数据的。根据此前易居地产研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》显示,一线城市中,房价收入比最高的深圳为34.2:1,最低的广州为17.5:1,诸如厦门、杭州、南京、合肥、郑州、武汉等热门二线城市,其房价收入比均在12:1以上。
不仅是大城市,即使等级稍低一些的三线城市也是如此,房价绝对值虽然相对低些,但由于收入也低,比如扬州、温州、大连、南通、徐州等城市房价收入比也超过了9:1。
报告认为,房地产对经济负面作用至少从3个方面反映,一是银行贷款和民间资金大量流入房地产,对实体经济投资造成挤占效应。去年新增信贷中,房地产增量贷款占比近4成;二是本身是实体的企业纷纷投资或持有房产,资金不好好搞实体,反而作为房价的推手,根据公开资料显示,截止目前,3600多家上市公司有近一半公司投资房产;三是过高的房价增加了企业经营成本,一些企业不得不考虑战略收缩或转型,企业升级就更无从谈起。
针对社科院的报告,笔者谈3点看法:
1.房价收入比超出正常水平属实,但问题的本质不在此。我们说要改变一个不好的现象,需要权衡利弊,也就是说得失问题。当前,我们的经济正处于中高速发展阶段,城市化正进入一个关键时期,城市基础建设、设施提档升级都需要大量的资金,钱从何来?蛋糕就那么大,每个地方也不可能指望全靠国家拨款,城市内生动力才是最主要的,在我们没有资本原始积累的情况下,通过土地换取发展资金是比较现实的选择。事实上,我们也可以看到,这些年,凡是土地收入不错的城市,其城市发展速度也非常快,土地对城市发展的贡献有目共睹。所以,允许房价收入比适当高出一定水平是现实选择。
2.实体企业发展不是一朝一夕,平稳过渡才是正确选择。房地产作为经济支柱产业这么多年,突然退出显然不现实,实体企业发展涉及很多基础的发展和研究,不是一年两年能够发展起来的,需要国家加强基础性的长期投入,这些投入资金也包括来自房地产方面的财政收入。事实上我们应该知道,你购一套房子的价格,包含土地出让金和各种税费,其比重占比达到7-8成,作为开发商企业,若除去管理、人工和经营、建材等,大都获得不到1成的利润。从这个角度看,房地产发展也是取之于民用之于民。最终到城市基础建设进入平稳期,以及实体企业进入成熟期,达到二者平衡。
3.客观看待未来房价发展变化。房地产经过这些年快速发展,房价也是涨过多轮,全国住房均价也逐步在朝万元靠近,住房价格基数越来越大。从短期来看,在楼市调控政策严厉加持下,房价难有大幅上升的空间。从长期来看,随着经济进入“L”型,城市化进程进入下半场,加之超发货币M2增速放缓,以及政策推动的棚改货币化安置逐步退出,旧改替代棚改政策的逐步实施,未来房价增幅将进入稳定期,暴涨时代渐行渐远。

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