多地下调公积金贷款利率！多政策积极“稳地产”

GoldMan

　节前央行给出的重磅利好，正在全国各地不断落实中。

　　十一假期复工后，多地住房公积金管理中心纷纷发布公告称，根据中国人民银行关于下调首套个人住房公积金贷款利率规定，相应调整所在省市首套个人住房公积金住房贷款利率。
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　　据基金君整理，目前已有杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌等多个城市发布相关公告。

　　除了下调首套住房公积金贷款利率外，国庆节前一套政策组合拳还包括阶段性调整差别化住房信贷政策及居民换购住房享个税退税优惠等。如今“金九银十”已过大半，节前政策将对楼市及房地产板块起到哪些带动作用，值得期待。

　　多地官宣：下调首套个人住房公积金贷款利率

　　十一长假过后，各地下调首套个人住房公积金贷款利率的消息纷至沓来。

　　10月8日，“杭州住房公积金管理中心”官微发布通知，下调首套个人住房公积金贷款利率。
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　　根据中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　杭州住房公积金管理中心表示，2022年10月1日(含)以后发放的首套个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行；2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。

　　类似的通知，已在多地住房公积金管理中心铺开。同在10月8日，安徽省省直住房公积金管理分中心发布《关于调整首套个人住房公积金贷款利率的通知》，合肥市、马鞍山市也同步发布了下调公告，另有安徽省内多市公积金中心转发此前央行下调个人住房公积金贷款利率的政策。
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　　除上述提及省市外，基金君观察到，10月8日当日，郑州、南宁、石家庄、无锡、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌等多个城市，均发布了类似通知公告。

　　实际上，下调首套个人住房公积金贷款利率这样的好消息，部分地区在假期就已进行通报。例如，济南住房公积金中心在10月1日即发布关于调整首套住房公积金贷款利率的通知。
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　　同在山东省的淄博、枣庄、日照、潍坊等多市住房公积金管理中心也陆续在十一假期期间发布通知，宣布2022年10月1日起，调整首套个人住房公积金住房贷款利率。

　　除发布通知公告外，部分地区还贴心的加以政策解读。
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　　例如，对于下调0.15%的公积金贷款利率购房者的优惠力度上，东莞住房公积金管理中心介绍，以当前东莞市首套住房最高贷款限额90万元、最长贷款年限30年和等额本息还款方式为例，调整前利息总额约51万元、月供3917元，调整后利息总额约48.3万元、月供3843元。

　　在首套住房的认定标准上，东莞市住房公积金管理中心称，同时满足以下条件，视为家庭(夫妻双方及未成年子女)首套住房，申请商转公的该套住房及该笔贷款不计在内：一是申请人及其家庭在东莞市不动产登记部门无住房登记记录；二是申请人及其家庭在全国范围内没有使用过住房公积金贷款；三是申请人所购住房为非双拼房。

　　在执行时点上，部分地区的公积金管理中心也给出的标准，内容大同小异，基本为：

　　2022年10月1日前已经完成贷款受理，但未发放的首套个人住房公积金贷款，贷款发放时按新利率执行；

　　2022年10月1日后申请的首套个人住房公积金贷款，贷款发放时按新利率执行；

　　2022年10月1日前已经发放的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日调整按新利率执行。

　　不过，对于至今公积金中心尚“按兵不动”的城市，也并非不执行新政策，而是发布渠道有所不同。例如，据“深度苏州”微信公众号称已致电12345，苏州公积金首房利率确定下调0.15个百分点。

　　时隔7年首次下调

　　多政策积极“稳地产”

　　9月30日，央行官网公告显示，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。

　　中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。据了解，该次调整系时隔7年首次下调，因此也被市场解读为重磅利好。
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　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱点评称，公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求的支持。四季度，在中央多个政策的加持下，助力市场信心的改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。

　　除下调个人住房公积金贷款利率外，9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　9月30日，财政部、税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　中泰证券宏观团队指出，今年4月以来，尽管央行下调了首套房贷利率下限、并两次下调5年期LPR，但地产销售自底部修复的情况尚显波折：一是“烂尾楼”事件的冲击干扰期房销售，二是多地疫情屡有反复，三是房价环比持续下跌制约居民预期及购房意愿。不过，随着政策约束放松的效果逐渐显现，地产销售态势已在逐步好转。政策托底力量的逐渐增强，特别是从需求侧加大支持力度，将有助于改善此前的偏弱预期，地产景气度有望迎来明显好转。

　　民生证券利率专题报告中显示，此次“930”地产放松政策密集出台，旨在提振地产市场情绪，激发个人刚性及改善性住房需求，一定程度反映在当前内外承压的宏观图景下，政策需在地产上有所作为，对应观察近期地产销售高频数据亦有所改善，在政策加码下该趋势短期内或有延续性。

　　类似地，华泰证券固收团队也表示，节前房地产政策三箭齐发，30城商品房成交面积与100城土地成交等高频数据近期有所回升，但本轮地产政策相比2015年仍相对克制，“金九”已过，“银十”成色有待确认。但至少从政策端来看，不应怀疑存量工具储备和稳增长的决心。