准确理解房地产“良性循环”

GoldMan

《中国经济周刊》特约评论员  葛丰

中共中央政治局日前召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

这种兼具连续性与灵活性的政策导向切合房地产市场发展规律。毕竟，历经前期有效调控，房地产市场一系列基本面变化已经或者正在渐次落定，同时房地产正常投资与合理消费依然对稳增长、促民生具有较强正向作用，因此，这种变与不变的双重判定，决定了房地产政策理当统筹兼顾有保有压。

但是针对“良性循环”政策表述，结合降准等政策落地，或有部分惯性思维浓重的个人/企业误以为市场风向出现变化，被压制的投机心理又有所松动，而这类误判在房地产市场未来真实的走向下，终将被证明是站不住脚的。

房地产业健康发展与良性循环，固然需要保持必要的市场活力，但这种市场活力仅限于适度的供给能力和合理的购房需求。如果超出必要的限度，任由房地产企业与购房者通过不计后果加杠杆方式，推动房地产沿金融化、泡沫化轨道越走越远，那么最终的“硬着陆”后果显然和真正的健康发展与良性循环背道而驰。

事实上，自2016年首次提出“房住不炒”以来，这一定位从未发生任何动摇，即使面对经济下行压力，特别是新冠肺炎疫情对经济发展形成巨大冲击时，对“房住不炒”的坚持也没有改变。12月8日至10日召开的中央经济工作会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

此外，即使排除政策导向这一强有力的把控因素，单从市场层面来看，中国房地产市场行进至此，留给投机者炒作的空间也已非常有限。从基本面情况来看，纵然中国的房地产市场至今仍属于不完全的市场，但这个不完全的市场终究要接受市场供需关系支配性的影响，而这方面，目前关于全国楼市基本性的判断是，市场总体格局已经从此前多年供小于求转为供略大于求，部分地区甚至已出现供给明显过剩现象。

如果跳出房地产市场，站在更宏观视角来看那就更是如此。作为基本生产要素之一，土地、房屋的价格在现有水平上，实则已经明显拉抬其他生产要素成本，导致中国的整体投资边际收益率被扭曲与拉低，因而已逼近必须调整的临界点。此前一段期间内，部分房企发生的违约事件虽然尚属孤立个案，但其在压力测试下的糟糕表现，无疑已经为房地产旧有发展模式敲响了警钟，甚至画上了休止符。

当然，要打破积习已久的思维与行动惯式是困难的，因此，如果再考虑到预期在房地产市场中往往具有的自我实现可能性，当前阶段除了要继续坚持落实“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）外，同时还要在金融端严加防范，务必严控本用于支持实体经济的资金违规流入房地产市场，并且在房地产税试点、保障性住房建设等长效机制上，也要提前布局、掌握先机。