多地表态“房价不许降”？这事没表面那么简单！

GoldMan

　房价过快上涨，会有调控干预。那么下跌呢？

　　答案是同样会有。

　　近期，沉寂已久的房价“限跌令”重出江湖。包括江苏江阴、湖南岳阳等多地针对开发商降价等问题出台政策或者约谈了相关企业。

　　据中原地产研究中心统计，近期已有超过6个城市这样做，包括唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴和岳阳等。

　　例如：江阴市提出，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。情节恶劣者将取消所有批次预售改为现房销售。

　　岳阳市明确新房销售价格不得低于备案价格的85%。

　　长春要求房地产企业合理申报商品住房预售价格并公示，且实际不得低于九折销售。

　　此外，据媒体报道，唐山召开了房地产企业座谈会，会议内容包括打压恶意降价保持市场平稳的相关内容。

　　昆明行业协会召开座谈会，强调加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其恶意降价行为，情节严重者将停止项目网签。

　　房价控涨，人们都不陌生，到目前为止，重点城市收紧楼市调控的政策依然不断出台。那么为何还要限跌呢？

　　“限跌”≠房价不准降

　　有些人认为，限跌等于房价不准降。其实，这二者之间并不能划上等号。

　　开发商卖房之前，需要到相关部门对项目售价进行备案。房子的实际成交价格可以在备案价的基础上有一定浮动，但幅度不能太大。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社国是直通车表示，一般来说，15%范围内的上下调整是可以的，开发商可以自主决定，但超过15%就必须要重新备案。

　　所以，包括岳阳等城市的“限跌”规定其实与备案价管理是一致的。房价也不是不让跌，而是要防止大跌以及恶性竞争。

　　“限跌”的四个原因

　　为何地方对房价下跌格外关注？大致有四个原因：

　　其一，楼市调控要防止房价暴涨暴跌。

　　李宇嘉表示，无论对中央还是地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标，大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动。

　　追涨杀跌是人的本性。他表示，如果房价出现明显下跌，可能会因为这样的预期，导致进一步下跌，从而形成循环。所以，政府需要出手干预。

　　其二，“价格战”一旦开打，高价拿地的房企将面临更大风险。

　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，7月底以来，地方密集出台调控政策，调控效果已现，重点城市房地产市场降温态势明显，部分城市面临较大调整压力，叠加房地产金融监管持续强化，中央不断完善房地产企业“三线四档”融资管理规则，企业资金压力进一步加大，部分企业加快资金回笼意愿增强，出现打折促销行为。

　　但李宇嘉指出，不同开发商的“降价底线”是不同的。近期，有部分开发商因为资金链的问题，大幅度降价促销。对于地拿得早、地块面积大的开发商来说，可以跟着降价，因为地价成本较低。但大多数开发商“跟不起”。因为近两年的土地价格已涨至高位，如果房价明显下跌，拿了高价地的房企可能出现连环的债务风险。

　　其三，房价下跌往往引起业主聚集维权，甚至出现房贷“断供潮”。

　　房价下跌时，经常会出现业主聚集“维权”、抗议开发商降价等情形。此时，针对楼盘价格和品质问题的“房闹”也会频繁上演。

　　除此之外，如果房价过快下跌，还会有部分购房者停止还房贷，甚至出现“断供潮”，引发金融风险。

　　其四，三四线城市对房价下跌容忍度更低。

　　李宇嘉指出，相比一二线重点城市，三四线城市往往产业结构单一、相对传统、升级较慢。地产繁荣以及依靠地产的强大产业关联性，带动上下游投资和消费、就业增长，对这些城市非常重要。比如：居民家庭消费很大程度上是购房和装修带来的消费。因此三四线城市对房价下跌的容忍度更低。

　　另外，房价下跌意味着“土地财政”下滑，对地方财力影响较大。

　　“限跌”背后的重要信号

　　地方政府出台“限跌令”不是新鲜事。

　　2014年，杭州市曾规定，商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将被限制网签。

　　2017年，广东省中山市明确，商品房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，无法网签。

　　2019年，安徽省马鞍山市规定新房售价不得低于备案价格10%。当年，大连市也要求，新项目的实际网签备案价格下浮不得超过5%。

　　房价上涨动力强劲的城市自然无需“限跌”。会出台“限跌令”的地方大多库存压力加大，房地产市场出现转折。这也正是近期越来越多城市表态限制房价跌幅的根源所在。

　　以湖南岳阳为例，根据国家统计局发布的数据，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7%，是70个大中城市中新房价格环比跌幅最大的地方；当月岳阳二手房价环比下跌0.6%，在70城中跌幅仅次于南充市。昆明也曝出下半年以来多个新房项目价格大幅下降的消息。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年楼市调控层层加码。从杭州的打新摇号，到北京限制离婚购房，再到多地规定人才落户购房的时间，过去的种种漏洞正被一一堵上。加之房贷等金融端的收紧，2021年下半年楼市进入调整周期难以避免。